中山万科中天西湾汇 位置不好吗?万科中天西湾汇优缺点分析!

公元2019年6月24日,一场轰轰烈烈的拍地厮杀在深圳土地交易中心展开。

“5号58亿,1号59亿,25号59亿800万……”,经过3个小时的激烈鏖战来自全国的37家房企,举牌343次,出让的5宗住宅用地全部达到最高限制价格,最高楼面价6.7万/㎡,深圳一挥手揽金223.84亿元!

——土拍现场

简析:

1)深圳这五宗土地引发全国房企的激烈争抢,旗帜鲜明的反映了开发商对深圳市场、城市发展潜力的高度看好;

2)但是高地价的背后, 反映了深圳发展空间有限,开发成本高的问题,这也意味着深圳留给房地产的蛋糕已经不多了;

3)目前深圳是大湾区最大的人口、资金增长中心,但是由于深圳面积狭小,资源外溢是必然的,深圳的某些功能需要周边地区来承接;

4)对此,深圳官方已经直言不讳,多次表态要跟周边城市合作。

综上所述,随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的政策落实,深中通道建设顺利推进,发展大湾区城市群迫在眉睫。

NO. 1

发展大湾区城市群,前海地位举足轻重

满活力的世界级城市群”。而整篇规划纲要一个非常重要的着眼点,其实也正是“城市群”

此外,大湾区规划纲要中明确提出了“极点带动、轴带支撑”的城市群空间布局,也明确提出要“完善城市群和城镇发展体系”,并首次提出了香港—深圳、广州—佛山、澳门—珠海这三大极点。

明眼人都可以看出,在这三大极点中,“港深”的经济能量远远超越“广佛”和“澳珠”,属于粤港澳大湾区真正的核心。而前面我们提到,目前深圳是大湾区最大的人口、资金增长中心,按照这个层面来讲,深圳为大湾区城市群带来的机会更多

众所周知,前海是目前深圳定位最高,规划级别最高的一个区域,无疑将成为深圳潜力最大的区域。

——前海规划效果图

另外,根据大湾区的规划,重点发展的区域是珠江口,而且前海在建、规划了十几条地铁、公路、城轨、高铁,通往大湾区各大城市中心,是大湾区当之无愧的核心、交通枢纽!

——未来前海的交通规划概念图

一句话,对于粤港澳大湾区来说,前海就是亲儿子。未来的前海,不止是深圳的核心,更是粤港澳大湾区的核心,当然也是深圳物业价值最高的地方。

以前海为中心画圆,作为前海一级辐射区的宝安中心区,是深圳近几年炙手可热的置业板块,房价涨幅表现亮眼。

目前,宝安中心区标杆楼盘普遍一平米超过9万、10万;宝中唯一在售新盘海纳公馆,最高价格已经去到12万+。

从链家app上看到:目前,宝中的二手楼盘均价基本已经突破10万了。其中,报价最高的壹方中心玖誉,二手均价已达13.08万/㎡。

而且,受前海辐射,政府政策利好加持,以及随着教育、交通等各项配套的兑现,宝中的综合价值还将进一步升级,当然,与此同时入手门槛也会越来越高,对于大多数人来说很难承担得起。

那么,以前海为中心画圆,除了宝中,还有哪里是优质的投资标地呢?

根据我们的经验,地段优越而又在短期内有利好爆发的板块,容易在合适时期产生暴击。过去两年,深圳湾板块正是在地段、规划、名校、产品等多重因素的共同作用下,产生了暴击。

马鞍岛与深圳前海隔海相望,深中通道通车后,两地相距仅24公里,马鞍岛地段优势明显。

NO. 2

深中通道加持,马鞍岛到了价值爆发前夜

作为大湾区战略布局,深中通道通车后,天堑变通途,马鞍岛—前海半小时生活圈成型。届时,马鞍岛将直接承接深圳前海的产业,人口,资本等高端资源,价值爆发指日可待。目前深中通道西人工岛已成岛,各项工程进展顺利:

1)6月26日,备受关注的深中通道建设迎来重要节点,深中通道沉管隧道首个管节钢壳从南沙发货。

2)据了解,深中通道沉管隧道首个管节钢壳由1189个大小隔舱组成,长123.6米、宽46米双向八车道、高10.6米,总重达8716吨,设计时速100公里每小时,使用寿命100年。

3)按计划,深中通道2024年全线建成通车。

——深中通道通行效果

(来源:深圳卫视新闻)

马鞍岛,位于珠江口西岸中部,是深中通道的中山落脚点。深中通道通车后,马鞍岛与前海仅一桥之隔,两地通勤时间从90分钟缩短至20分钟。

值得一提的是,新安、西乡到前海的通行时间大概也在20分钟左右,至于罗湖、龙岗,理想状态下到前海需要1小时。马鞍岛的投资价值不言而喻。

根据同等学力地段价值体系,马鞍岛的房价未来应该和新安、西乡拉近。目前,新安、西乡二手房均价近6万,较高的已经卖到7万。

——文章刊登于2019年南方日报深圳观察头版

此外,《广州市国土空间总体规划(2018—2035年)》明确表示,广州地铁18号线延伸至中山;其中,中山方面提出了广州地铁18号线从番禺广场引出直线南下至中山市三角镇、中山站的支线方案,以及从南沙引出至中山市民众镇、中山站的延长线方案。

当前,位于马鞍岛的中山港新客运码头建设正如火如荼进行,项目预计今年完工。未来,待马鞍岛新客运码头投用后,“水上深中通道”的通航时间将从45分钟压缩至25分钟。

而且,中山计划在2024年前投入超1500亿,构建“四纵五横”高速网、“二环十二快”快速网、“十字形”高铁格局,并规划建设地铁18号线及深中地铁,进一步提升与湾区各市交通互联。

一句话,在以深中通道为代表的跨海大交通加持下,马鞍岛到了价值爆发的前夜。

万众瞩目,7月5日,《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划(2018-2020年)》出炉,粤港澳大湾区正式起飞。

7月12日,中山翠亨新区发布了关于公布实施《中山翠亨新区起步区控制性详细规划(2019)》成果的公告,紧跟大湾区发展的步伐。

仔细研读这两份规划,扼守粤港澳大湾区几何中心位置的马鞍岛,势必以新战略规划为起点,将大有作为。

核心观点如下:

1)在《中山翠亨新区起步区控制性详细规划(2019)》中,交通规划图展示了深中通道在中山的第一出口位置。该出口位置交通网络密布,北向可快速接驳世纪大道(规划),南向可接驳翠亨快线等。

2)未来,大湾区交通建设的重点很清晰——以连通珠江口东西两岸为重点,大力推进深中通道、深茂铁路等战略工程建设,打造大湾区1小时交通圈。

3)此外在“三年行动计划”中,政府在珠江口还划定了几个重点发展区域——南沙、前海、横琴、滨海湾新区、翠亨新区,共建粤港澳合作发展平台。

4)马鞍岛地处翠亨新区,而且作为深中通道中山的第一出口,与前海仅一桥之隔,因此从历史发展视角来看,是时候独当一面了。随着深中通道的通车,也必然将提升马鞍岛在大湾区的影响力。

红圈为深中通道中山第一出口位置

红色虚线区域——翠亨新区起步区马鞍岛

NO. 3.

20分钟车程到前海+直通地铁

生活便利度不输南山、宝安

在粤港澳大湾区各大热门置业板块中,马鞍岛是大湾区比较看好的一个板块。很关键的一点在于马鞍岛坐拥深中通道中山第一出口,能够实现与前海的快速互通

而关于前海在大湾区、在深圳的地位,已经是众所周知的了。淘房志创始人、著名房产投资实操专家顾洪波先生认为:

1)前海未来是深圳唯一的城市中心,福田、罗湖都将成为前海的郊区。

2)未来几年,前海将凭借自贸区的特殊税收政策,对深圳优质企业形成虹吸效应。

3)10年内,前海将出现50万/平的顶级豪宅。

4)前海是整个大湾区规划最超前的区域,没有之一。

5)我们的投资,要学会以前海为原点,进行谋篇布局

前海规划效果图

目前,前往前海比较方便的区域,处于第一梯度就只有宝安、南山两个区域。

从自驾出行来看,从宝安到前海,车程约20分钟,南山也差不多。至于龙岗、罗湖等区域,通行时间都要1个小时,甚至更多。

不过需要注意的是,目前宝安的房价最高已经去到单价15万+,南山最高去到单价30万+,入手门槛高,一般人都承受不起。

所以,前面淘房志提到,马鞍岛是我们比较看好的板块,首先置业门槛肯定要低于宝安、南山;其次,我们认为,深中通道通车后,马鞍岛与深圳仅一桥之隔方便程度不输宝安、南山,同属第一梯队

马鞍岛,位于珠江口西岸中部,坐拥深中通道中山的第一出口。深中通道通车后,马鞍岛与前海两地相距仅24公里,两地通勤时间从90分钟缩短至20多分钟

中山马鞍岛对望深圳前海实景图

也就是说,大湾区战略布局深中通道强力加持下,马鞍岛—前海半小时生活圈成型,通行时间直接对标南山——前海、宝安——前海。

深中通道通车后,从马鞍岛一踩油门直达前海,那感觉,想想都爽。

中山市交通运输局相关负责人还透露,深中通道建成后,还将谋划开通中山至深圳跨市公交线路

因此,综合上述指标,在前海辐射区内,马鞍岛处于第一梯度

此前南方日报就消息称,中山方面建议深中两市共同谋划推动深圳地铁直通中山项目,实现从中山翠亨新区至前海自贸区15分钟内快速通达

依据深圳市规土委编制的《深圳市轨道交通线网规划(2016—2035)》(市政府审定版),规划新增轨道33号线为东部至机场快线,可实现从龙岗中心城出发约40—45分钟抵达机场,且有望延伸至中山

此外,广州地铁18号线和佛山地铁11号线,预留跨马鞍岛对接深圳地铁线路

位于马鞍岛的中山港新客运码头建设正如火如荼进行,项目预计今年完工。未来,待马鞍岛新客运码头投用后,“水上深中通道”的通航时间将从45分钟压缩至25分钟。

图片来源:中山火炬发布

这无疑使得马鞍岛到前海的交通便利度,更上一层楼,以后从马鞍岛到前海,也就几首歌的时间。

一句话,省心、省力、省钱

而在如此便利的交通优势下,前海优势辐射将更加直接,马鞍岛势必能够加快承接前海人口、产业的转移。

此外根据规划,中山市为了承接深中通道建设,2024年前将投入超过1500亿元,构建“四纵五横”高速公路网、“二环十二快”快速路网建设、“十字形”高速铁路格局等,进一步提升区域与湾区各市交通互联

其中马鞍岛占据交通枢纽位置

NO. 4.

前海“无地自容”

人口+产业转移到马鞍岛

实际上,前海不仅是规划上的中心,而且是金融核心、现代物流业重区,重磅企业云集,是科技金融精英人才聚集区

数据显示,截至2018年8月,前海蛇口自贸片区入驻企业共计17.3万家,金融企业5.87万家,世界500强投资企业352家。诸多产业巨头的云集,将吸引大批的金融和高科技人才。

根据前海最新的意向规划,未来将有75万人进入前海工作、生活

不过,熟悉前海的人知道,真正意义上的前海范围内,基本无住宅,主要以公寓项目为主。例如华润悦玺、卓越前海一号、招商前海湾等,不过这些项目门槛也高,动辄十几万,总价数千万,大多数人根本承受不起。

更值得注意的是,前海的商务公寓只占建筑总量的15%,真正规划的居住面积也仅150万平米,远远满足不了75万人的居住需求

这意味着,前海这些精英的居住需求会扩散出去,至少还有约30万人要住到其它地方去

那么,如果就近居住,这些前海精英住哪?综合我们上述所讲,对比之下,马鞍岛无疑是这部分人的首选

而且特别需要注意的是,马鞍岛承接前海源源不断的高净值人群,将会给区域带来强大的消费需求,加速马鞍岛的裂变。

此外,根据规划,前海的建筑总量由原来预计的2600万—3000万平米,压缩到2300万平米

这对于马鞍岛意味着什么呢?

随着前海经济逐步升级,会使得深圳土地成本的上升,资源成本加大,此时前海产业转移势在必行

马鞍岛由于深中通道的强力加持,马鞍岛——前海半小时生活圈的利好,地理位置十分优越,很显然会成为前海企业业务拓展的首选区域,而这也无疑会提升马鞍岛产业的水平和档次。

据统计,目前在翠亨新区落户的企业中,近八成来自深圳

 

NO. 5…

马鞍岛产业配套颇具规模

已经集中众多优质市政资源

根据最新的规划,以马鞍岛为核心的翠亨新区起步区,定位为“湾区国际化、现代化、创新型城市新中心”

作为中山推动新一轮大发展的前沿阵地,马鞍岛已然成为开放合作的高地,投资创业的热土。当前,一批战略性新兴产业在马鞍岛上迅速壮大。

其中,在生物医药、先进装备制造领域,马鞍岛在整个大湾区都具有无可比拟的优势。

图片来源:翠亨新区

5月28日,广东省手性药物工程实验室(中山中心)在广东和博制药有限公司揭牌成立;近年来,马鞍岛打造了诸如中德(中山)生物医药产业园翠亨分园、深圳医疗器械产业园、中瑞(欧)工业园健康医药示范区等重大健康医疗产业平台

目前正在建设中科院药物创新研究院中山研究院(华南分院)等重大科技成果转化和科技创新公共技术服务平台。与此同时,马鞍岛正在规划打造湾区医疗城。

可以说,马鞍岛正在引领大湾区在生物医药领域的发展

在先进装备制造领域,哈工大机器人集团,2016年至今已将中山慧能智能装备制造等十多个项目产业化

此外,于去年成立的哈工大机器人(中山)无人装备与人工智能研究院,根据计划,研究院首期建设人工智能研究所、无人装备与智能制造研究所和智能传感与精密检测研究所,当前已对接相关高水平项目20多个,评审后择优引入研究院进行研发孵化。

图片来源:南方+

与此同时,马鞍岛作为对标国际的现代化创新性城市,在市政配套方面,已经汇聚了众多优质资源。

NO. 6

实探马鞍岛,首个住宅项目即将入市

根据最新的规划,以马鞍岛为核心的翠亨新区起步区,定位为“湾区国际化、现代化、创新型城市新中心”

中北部地区将打造成综合功能区,南部则打造为翠亨科学城,更加注重对深圳等珠江东岸的产城融合衔接,更好承接深港战略性新兴产业转移

岛上各项工程正如火如荼地进行当中,大批现代化企业已经进驻马鞍岛,而且据统计,目前在翠亨新区落户的企业中,近八成来自深圳

在翠亨新区马鞍岛中部,江波龙存储历史博物馆已正式开园,这是全球首家集存储产品收藏、展览、研究、文化交流于一体的存储历史博物馆。

除了博物馆,这里还包括有研发大楼、工业厂房等项目,其中含测试车间和世界最先进封装生产线、数据中心等设施。

——余兆宇 摄

深圳医疗器械产业园项目正在紧张推进建设中,项目是由深圳市医疗器械行业协会与中山国家健康基地联合开展,投资总额14.6亿元,达产后预计年产值超过35亿元。

深圳医疗器械产业园项目,也被列入广东省“珠江西岸先进装备制造”重点项目和中山市“旋风计划”重点项目。

中山纪念小学实景图

中山纪念小学效果图

中山翠亨纪念小学,已竣工,预计今年9月份招生,距离项目约1KM。占地约40亩,建面约22000㎡,拟建规模为36班,可满足1440人的教育需求。中山纪念小学今年9月正式开学!火炬区、翠亨新区再添优质公办小学!(送20积分)

百度地图测距

翠湖公园距离本项目约500m。一期已经扩容完成,并且已向市民免费开放。总占地面积约为2100亩,其中河道面积约为765亩,建设用地面积约为137.7亩。配备5个标准篮球场、1个真草足球场和网球场,以及1.8公里的环湖步道。整个公园分为翠湖游览区、生态湿地科普展示区(中心河沿岸)、休闲滨海景观区(横三涌沿岸)三个片区,其中A区、BC区分别作为一个施工标段,A标段已于今年3月完成施工,并已向市民免费开放,BC标段也已完成工作量的40%,预计今年底可顺利完工。

——翠湖公园一期

翠湖公园实景图

广东中山翠亨国家湿地公园(试点)距离本项目约7.7km。规划面积625.6公顷,长5.4公里,其中陆地面积243.9公顷,湿地面积395.44公顷,湿地率63.21%。公园建成以后将成为国际候鸟提供生态栖息地,与南沙湿地和淇澳岛共同构成国际候鸟的迁徙通道,具有重要的生态区位。公园的规划目标旨在建设集湿地保护与修复、湿地文化展示、科普宣教、科研监测、湿地休闲观光为一体的国家级湿地公园,以生态性、地域性和参与型为原则,共分五区:管理服务区、宣教展示区、合理利用区、恢复重建区、湿地保育区。公园设计融入了中山的历史文化精神与新区的现代景观美学,保护并强化了作为咸淡水交界最有特色的植物品种——红树林,通过营造适宜生境吸引鸟类觅食栖息,并通过趣味性的参与方式吸引游客乐在其中。湿地公园建成后将会大大提高新区居民生活质量,成为中山旅游一张新名片。

从调研结果来看,很明显马鞍岛的交通、产业、教育、景观等各项配套正在不断兑现,未来值得期待。

未来,马鞍岛还将打造1个国际医院,1个国际学校,10个中小学,1个体育公园,1个科学馆,1个会展中心等精英资源配套。

可以说,马鞍岛的发展日新月异,每天都在讲述不同的故事。

NO. 7

万科中天西湾汇  深中通道出口约3KM

比深圳更近前海  

现在,敏锐的万科已经认识到了马鞍岛的价值,并且扎根于此,目前万科在建的楼盘——万科中天西湾汇,目前楼体框架已经成型。

万科中天西湾汇占地面积77000㎡,建面约29.9万㎡,容积率3.00 ,绿化率45%,共2196户,车位1:1,马鞍岛的首发住宅项目,预计今年9月份左右入市。目前,深圳五大展示中心已经开放,敬请莅临。

装修状况:非毛坯

开发 商:中山市东万房地产有限公司

物业公司:深圳市万科服务有限公司中山分公司

在产品打造上,项目花费了不少心思。

万科中天西湾汇坐落于前海西,翠亨新区起步区马鞍岛上,距离深中通道中山下桥口约3Km,约27km直达深圳前海,坐拥前海自贸区配套;可便捷通达珠三角5个国际机场和3个港口,广珠轻轨、京珠高速、港珠澳大桥,无缝链接珠三角生活圈。

项目隶属于临海科技金融新城,毗邻翠湖公园、中山纪念小学、中山港新码头,内享受万科邻里中心,幼儿园,特色园林,智慧社区等,是马鞍岛上首发住宅项目。

西湾汇位于距离深中通道中山的第一出口位置约3km占据马鞍岛黄金C位,距现中山港客运口岸约11km,距新中山港约4.5km(建设中预计2020年投入使用)。

项目距深中通道中山匝道口约3km(建设中预计2023年通车)

距轨道2号线马鞍村站和科技金融城站约1km(规划中)

距现中山港客运口岸约11km,距新中山港约4.5km(建设中 预计2020年投入使用)

距中山站约16km距离中山北站约22km。

地铁18号线,联接广州珠海澳门(规划中

很明显,西湾汇地段优越,比深圳更近前海,享受前海半小时生活圈。而且,作为马鞍岛首发住宅项目,能够抢先享受马鞍岛经济快速崛起的红利,未来价值可期。

——万科中天西湾汇效果图

1)景观

项目拟打造9大儿童+6大老年主题园林,为业主呈现生态、趣味的生活场景。

项目园林效果图

2)商业

商业方面,项目拟打造建面约3000㎡社区邻里中心,涵盖日常购物、社交、休闲为一体,致力于为业主提供贴近生活的产品和精细化的服务。

项目商业效果图

3)人居

此外,项目还将打造智慧社区系统依托先进的科学技术,实现从社区到室内空间服务运行的高效化、安全化,打造9(社区)+6(室内)项智能化配置,为业主提供全天候悉心呵护,幼儿园:约3900㎡。

 项目运动设施效果图

4)户型

项目层高34层,2梯2户,2梯4户,户型实用率高,5.6米层高,建面约88㎡享四房三卫,建面约76㎡享三房两卫,楼上、楼下功能分区,建筑类型,复式住宅,打造奢阔生活空间。

项目效果图

万科中天西湾汇,马鞍岛首发住宅

深圳五大展示中心已经开放

欢迎前来品鉴

营销中心热线:400-151-7897

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